資料解讀與使用指南

斡旋金、要約書差在哪？出價前先看付款與承諾

透過仲介買中古屋，出價不只有先付斡旋金一條路，也可了解內政部版要約書。兩者的重要差別是是否先交一筆錢；但使用要約書仍須看清承購條件與法律效果。簽名前，先把「我提出什麼條件」和「這筆錢怎麼處理」分開問清楚。

這篇以經仲介購買成屋的議價情境為範圍。預售屋紅單、新建成屋預約單、自售與其他交易文件，需另外核對適用規則；不只憑文件叫「保證金」「意願金」或「訂金」，就判定它的全部效力。

先看兩條出價路線：錢與承諾分開讀

仲介說「出價就一定要先付斡旋金」時，可以問什麼？

可以先問：「我可以了解內政部版要約書嗎？請把它和斡旋金契約的差別、替代關係及後續效果說明清楚。」公平會對於不動產經紀業之規範說明第2點區分兩者，第9點要求業者在收取斡旋金前，以書面告知區別、替代關係及買方可選擇的資訊。

同一規範對違反公平交易法的判斷，還包含構成欺罔、足以影響交易秩序等條件；不是本站看到一句話就直接認定違法。有爭議時，保留實際文件與經過，向主管機關詢問。

沒先交錢，或還沒簽正式買賣書，就能隨時退出嗎？

不能只憑這兩件事判斷。民法第154條原則上規定，要約人會受自己提出的要約拘束，同時保留預先聲明不受拘束、依情形或事件性質可認無受拘束意思等例外。第153條則以雙方意思表示是否一致處理契約成立，不限於一份名為「正式買賣契約書」的紙本。

因此，簽要約前要確認承諾期限、撤回或變更的約定、對方如何作成與傳達回覆。審閱、要約期限、撤回與契約解除是不同問題，不要直接套成一段通用的免費反悔時間。本文沒有提供個人撤回期限計算或可直接寄出的法律通知。

法律依據：民法第153、154條。是否成立、是否有例外及通知是否有效，仍須依實際文件與完整經過確認；本文不以勾選或流程圖代替認定。

都說1,200萬元，可能還沒有談同一件事

出價前可把不動產說明書與現場待確認事項一起對回文件，例如車位範圍、設備交付、修繕與其他承購條件。先看中古屋文件、現場與附件的核對方法；若含車位，再看車位價格與面積的口徑。

斡旋金變成定金後，怎麼看能否拿回？

臺北市地政局的名詞說明指出，斡旋金用於交涉價格及其他交易條件，成功後可能轉為定金。實際交易仍要回到你簽的目的、轉換條件、賣方的回覆及金錢紀錄，不靠款項名稱猜測。

若已屬定金，民法第248條有收受定金推定契約成立的規定；第249條則先保留當事人另有約定，再區分契約履行與不能履行、可歸責原因等情形。不是只要說反悔就一律退還，也不能不看約定與事由就一律沒收。

例如擔心貸款未達預期，應在出價前把希望處理的條件提出並確認如何約定，別等付款後才假設「貸不到一定可以退」。這篇不判定貸款不足可歸責誰，不計算可退金額或代擬退費條款。

簽名前，用五問把資料補齊

1. 我選的是什麼文件？內政部版要約書、斡旋金契約或其他文件，完整條文與附件先讀，不只看簽名頁。
2. 這份出價買到什麼、附哪些條件？住宅、車位、設備範圍、總價、付款與貸款等條件，以及仍待確認的事項。
3. 對方何時、怎麼回覆？承諾期限、傳達方式、回覆是否改動條件；保留原件與各版本，不只記「仲介說屋主答應了」。
4. 這筆錢由誰收、何時怎麼處理？目的、保管、收據、未達約定情況時的處理及轉為定金的條件；與服務報酬分開核對。
5. 有疑問時，先找誰看？尚未理解條件或效力時，向所在地地政機關、消費服務窗口或法律專業人員詢問，再決定是否簽署或付款。

確認想買的條件後，仍要把可貸金額、交易支出及保留現金列清楚，可接著看頭期款與完整現金準備。本站成交樣本可以幫忙理解行情，無法替你確認出價文件效力。

來源與本篇範圍

• 公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明：現行頁所列修正日2015-12-29，只採第2點定義、第9點書面告知與第11至12點個案／爭議界線；網站系統更新日不當規範修正日。
• 全國法規資料庫民法：只採第153、154、160第2項、248及249條的上述範圍，不由本文判斷個案成立、可歸責、通知效力或賠償金額。
• 臺北市地政局「何謂定金、要約書、斡旋金」：資料更新2018-05-28、資料檢視2026-09-24；兩個日期分開，僅作名詞與轉換概念說明，不取代現行民法及實際契約。

官方來源查核2026-10-27。兩條路線與1,200萬元例為本站原創整理，未使用真實買方、地址或出價資料；本頁沒有收款、出價表單或可提交的法律文件。

編輯更新：2026-10-27。資料期間與規則查核日見正文，兩者不是同一日期。