資料解讀與使用指南

中古屋不動產說明書怎麼看？把文件、現場與附件對起來

透過仲介買中古屋，先拿不動產說明書對上「這一戶、這個位置、這份附件」，再把現場看到、對方說明和仍待確認的事分開記。不要只看屋況欄勾了「無」，就跳過現場與附件；有不同之處，先把問題問具體，再決定是否繼續交易。

這篇以經仲介交易的成屋為範圍。不動產說明書包含權利、使用、屋況等資訊；單張屋況表只是其中一部分，不能取代整份文件。自行買賣、預售屋與其他契約的適用情形，需另行確認。

同一個窗邊，三筆紀錄怎麼連起來？

虛構看屋情境：窗框下方有水痕，說明書卻寫沒有滲漏

本站原創示例。水痕是當次觀察，不預先當成正在漏水、刻意隱瞞或修繕責任的結論。

把問題改成可以回答的一句話：「這個窗框下方的水痕，曾在什麼情況出現？做過哪些處理，有沒有日期與範圍可對照？」得到回覆後，補回同一位置的紀錄；尚未取得的資料仍標「待確認」。

從坐落、建號、門牌、樓層與面積分項核對；留意主建物、附屬建物和共有部分，別把廣告的「使用坪數」直接當成登記面積。

接著看所有權、他項權利與限制登記等說明，請仲介拿附件指出對應處。若有抵押權、信託或其他登記，問清交易中如何處理；讀者不能只靠一個勾選自行判定可以順利移轉。

把現況格局與用途文件分開看；現場看起來像臥室，不足以確認法定用途。未登記增建、加建也要問清楚範圍，不能只聽「大家都這樣用」。

若房內還有人居住、出租或出借，追問實際使用情形與後續交付安排。不要把「看得到房子」誤當成「已確認能依預定日期入住」。

滲漏位置、曾有的損害與修繕、檢測資料，對回現場。水痕、裂痕或新油漆可列為詢問線索，不由外觀自行診斷結構與成因。

社區管理費、公共基金、重大修繕決議及使用限制，也會影響買後安排。先找規約與相關資料，再看管理費與年度持有支出怎麼列。

上述閱讀順序是本站編排；對應官方「不動產說明書應記載及不得記載事項」成屋部分二（一）的標示、用途、權利、管理使用、瑕疵及相關附件。不是完整法規清單，也不是代替地政或建築專業的審查。

現行成屋說明書對混凝土水溶性氯離子含量及輻射檢測，區分有無做過；有檢測需附結果，沒有則說明原因。沒有報告，只代表這項證據尚未取得，不能填成檢測合格。看不到報告時，也先區分「對方尚未提供」和「對方表示從未檢測」。

若拿到報告，先核對檢測對象是否涵蓋這一棟／這一戶、日期與範圍、附件是否完整，再向適當專業人員確認其用途。這篇不提供自行採樣或合格門檻，也不由一份報告替整棟建物作安全保證。

內政部2026年1月13日修正不動產說明書內容，自2026年4月1日生效。成屋部分新增太陽光電設備有無及位置的揭露，以及建築能效標示有無；有標示時，需記載等級、核發日期與證書效期。檢測項目用語也有調整。

拿到舊版紙本時，請仲介確認是否已依現行事項補齊。不要由屋頂看似有設備就推定全體住戶都有售電收入，也不要將能效標示當成這一戶水電帳單或結構安全的保證；本頁沒有計算節電、售電或修繕報酬。

依不動產經紀業管理條例第22至24條，經仲介交易時，不動產說明書有經紀人簽章、解說前委託人簽章等要求。簽訂買賣契約時，經紀人需交付給與委託人交易的相對人，並由相對人簽章；說明書也是契約的一部分。

所以，聽完口頭解說後仍要逐項看文件及附件；對於回答有變動或尚未確認之處，請對方補充清楚並保留完整版本。若談到修繕、交付或費用承諾，進一步確認要如何落在交易文件中，不只留一句「之後會處理」。具體效力與責任仍須依個案文件及事實判斷。

這份紀錄可先寫在自己的紙本，不需要把門牌、謄本、身分資料或檢測報告上傳本站。看完文件再回到同條件成交樣本比較行情；若含車位，接著看房屋與車位價格、面積如何分開。成交分布不能取代物件文件與屋況核對。

官方來源查核：2026-10-27。圖解與六個問題為本站原創閱讀方法，未使用真實住戶或物件資料。若文件、現場或對方說明互相矛盾，先保留待確認項目，再向所在地地政機關或適當專業人員詢問；不在這裡直接判定是否隱瞞、違法或應由誰負責。

編輯更新：2026-10-27。資料期間與規則查核日見正文，兩者不是同一日期。