資料解讀與使用指南

租屋冷氣壞了誰負責？修繕責任與通知順序

租屋附的冷氣、熱水器壞了，原則上由出租人修繕；但還要看有沒有事先說明並確認的修繕約定、習慣，以及是否因房客可歸責的使用行為損壞。「在租期內壞掉」這件事，本身還不足以決定誰付款。先留存故障與契約資料、通知房東，再處理修理與費用。

適用說明：本頁以一般住宅租賃及隨屋出租的附屬設備為主，依下列官方條文整理。包租業轉租另有契約規範；自己買的電器，也不直接視為房東提供的設備。

先拿出三份資料，再談誰修

住宅租賃應記載事項第九點保留另有約定、習慣及可歸責房客的例外；第十一點要求，簽約前要先說明並由房客確認其負責的項目與範圍。附件三註記：未經雙方約明確認由房客修繕者，除可歸責房客外，由房東修繕。查看契約原件第九、十一點及附件三。

以下是編輯設計的三個對照情境，不是法院個案判決，也不替讀者認定故障原因。

假設冷氣隨屋出租、沒有房客負責該零件的約明確認，也沒有不當使用證據，可先依房東修繕的原則請求處理。

要補的資料：設備清單、技師原因說明、修繕通知。

不要把一項保養約定直接擴大成整台設備的所有修繕責任。先核對約定範圍，並請技師說明故障與保養之間是否有關。

要補的資料：附件原文、清潔紀錄、故障原因。

若損壞確因房客可歸責的行為造成，房東修繕的原則就有例外；房客也可能涉及賠償。原因與金額仍需個別釐清。

要補的資料：事故紀錄、原有狀態、估價明細。

責任原則依契約第九、十一、十二點及民法第429、432條；以上情境的技師判斷都是假設，並非本站診斷。

民法第437條要求房客就應由房東負擔的必要修繕等情事即時通知；因怠於通知，致房東不能及時處理而生損害，可能涉及賠償。房東為必要修繕也要依契約先期通知，房客無正當理由不得拒絕。核對民法第430、437條。

以下是一份整理資料的範例，不是保證產生法律效力的催告書。把括號換成真實情況，通知方式仍依契約與個案確認。

租屋附設的〔設備名稱、位置〕，於〔日期〕發生〔具體故障〕，目前影響〔使用情況〕。附上〔照片、技師檢查等〕。契約及附件對這項修繕的約定為〔原文或待確認之處〕。請協助安排修繕，並於〔依實際狀況提出的期限〕前完成；如有困難，請回覆原因及可處理時程。可配合進屋的時段是〔時段〕，請先聯絡確認。

契約第二十點列有通知方式，可由雙方約定使用電子郵件、簡訊或文字即時通訊。傳了一則訊息不等於所有送達、責任與費用前提都已成立。把原始對話、附件及回覆一起保存；本站不提供填寫姓名、地址或上傳租約的表單。

不要把「房東未回覆」直接換成任意換新、任意扣款或全額停租。自行修繕後能否請求償還或扣除，先要確認修繕確由房東負擔、已定相當期限催告而未修等條件；爭議中的費用範圍、必要性及證據，仍需個別處理。修得好卻自行升級整台新品，並不由這些條文保證全額償還。

另外，契約第九點對「房東修繕期間造成全部或一部不能居住使用」另定有租金扣除的請求。修繕費用的償還，與不能居住期間的租金請求，是兩件事。本頁不提供一律按停機天數扣整戶租金的算法，也不認定冷氣故障就等於整戶無法居住。

若已爭執責任、修繕範圍或打算提前終止，帶契約、附件、現況與通知紀錄，向所在地地政機關詢問租賃諮詢／不動產糾紛調處，或尋求法律協助。提前終止另有事由、證據與通知程序，不能只憑本頁三步驟就直接搬走。可先看租約未到期的終止依據、通知與結算核對圖，再對照官方原件。契約第十八點原件。

這些是實務準備建議。用看房清單檢查物件，再回租屋總成本分清每月支出、押金與一次費用；修繕責任仍由契約、事實與適用規範判斷。

行政院保存：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（PDF）。此份文件沿革最新列2025-04-18修正第十八點、即日生效；第十一點的2024-07-08修正自2024-07-15生效。本頁核對第九、十一、十二、十八、二十點及附件三，並未把整份文件都說成2025年新訂。
法務部法規：民法租賃章。查閱版本標示全法2026-08-17修正；本頁引用第429、430、432、437條，不代表這四條都在當天修正。頁首待施行註記涉及其他條文。

來源查核：2026-10-26。此頁是一般資訊與原創核對流程，不是個案法律判定。故障原因、約定效力、費用及通知是否符合要件，須依實際證據確認。

編輯更新：2026-10-27。資料期間與規則查核日見正文，兩者不是同一日期。